A regularização fundiária de imóveis rurais é uma etapa essencial para garantir segurança jurídica ao produtor, acesso a crédito, viabilização de venda ou sucessão e participação em programas governamentais. No entanto, muitas propriedades no Brasil ainda apresentam pendências documentais que dificultam ou impedem seu pleno uso legal.
Neste artigo, explicamos os principais documentos exigidos, os problemas mais comuns e os caminhos jurídicos para regularizar sua propriedade rural.
1. Por que regularizar o imóvel rural?
Um imóvel rural sem regularização fundiária:
- Fica impedido de ser vendido legalmente;
- Não pode ser utilizado como garantia em operações de crédito;
- Dificulta o registro de contratos agrários (arrendamento, parceria);
- Pode ser alvo de disputas judiciais e sobreposição de áreas;
- Está fora de políticas públicas de fomento, benefícios fiscais e ambientais.
2. Documentos essenciais para a regularização
Para que um imóvel rural esteja devidamente regularizado, é necessário ter:
✅ Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis
✅ Cadastro no INCRA – CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural)
✅ CAR – Cadastro Ambiental Rural
✅ Georreferenciamento certificado (para áreas acima de 25 ha, em muitos casos)
✅ ITR – Declaração do Imposto Territorial Rural em dia
3. Principais pendências documentais
As pendências mais comuns em imóveis rurais incluem:
- Falta de matrícula ou matrícula desatualizada (propriedade com registro antigo, sem atualizações de herança ou venda);
- Área registrada diferente da área real (o que compromete o georreferenciamento);
- Falta de cadeia dominial (impossibilidade de comprovar a posse contínua);
- Área sobreposta a outra matrícula (conflitos fundiários);
- Ausência de registro de desmembramentos ou unificações;
- Inexistência de CCIR ou CAR ativo.
4. Como resolver a situação?
O processo de regularização depende do tipo de pendência, mas geralmente envolve os seguintes passos:
- Consulta da matrícula atual no cartório de registro de imóveis;
- Análise jurídica da cadeia dominial (todas as transferências anteriores);
- Solicitação de georreferenciamento com técnico habilitado;
- Abertura de procedimento administrativo ou judicial de usucapião, retificação de área ou regularização de posse, conforme o caso;
- Atualização do CCIR, ITR e CAR junto aos respectivos órgãos (INCRA, Receita Federal e órgão ambiental).
5. Quando é necessário entrar na justiça?
Nem toda regularização exige processo judicial. Porém, será necessária ação judicial nos seguintes casos:
- Usucapião rural (posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 5 anos com produção comprovada);
- Retificação judicial de área (quando não há consenso com confrontantes);
- Reintegração ou imissão de posse;
- Regularização de herança ou partilha não formalizada.
6. Conclusão: regularizar é valorizar o patrimônio
A regularização fundiária do imóvel rural garante:
✔️ Plena utilização econômica e jurídica do imóvel;
✔️ Acesso a financiamento, venda e arrendamento seguros;
✔️ Redução de riscos fiscais, ambientais e sucessórios.
Contar com a orientação de um advogado especializado em direito agrário e fundiário é fundamental para identificar pendências, viabilizar soluções e garantir a proteção do patrimônio rural com segurança jurídica.
